In een arrest van 20 maart 2014 heeft het Hof van Cassatie de toepassingsvoorwaarden van de Handelshuurwet van 30 april 1951 strenger gemaakt voor de zogenaamde “winkel-in-winkel” constructies.
De situatie die tot het arrest aanleiding gaf was de volgende : warenhuisketen Lidl sloot een overeenkomst met een slager die in eigen naam en voor eigen rekening verse vleeswaren kon verkopen in één van de vestigingen van Lidl. De slager beschikte daartoe over een aparte ruimte binnen de vestiging. Op initiatief van Lidl, dat de dwingende bescherming die aan een (onder)huurder door de Handelshuurwet wordt geboden wenste te vermijden, werd de overeenkomst een “concessie-overeenkomst” genoemd, waarin bovendien uitdrukkelijk werd vastgesteld dat de samenwerking geen verhuring van lokalen inhield. De Rechtbank van Koophandel, zetelend als beroepsinstantie tegen een eerdere beslissing van de vrederechter, herkwalificeerde de overeenkomst als een handelshuurovereenkomst, waardoor de slager beroep kon doen op de specifieke beschermingsmechanismen van de Handelshuurwet, onder meer inzake het verkrijgen van huurhernieuwing. Het Hof van Cassatie verbrak echter het vonnis van de Rechtbank van Koophandel en oordeelde dat voor de toepassing van de Handelshuurwet, de rechter dient na te gaan of de handelaar in de mogelijkheid is om een eigen cliënteel op te bouwen dat op beduidende wijze te onderscheiden is van dat van het warenhuis.
Hiermee verfijnt het Hof van Cassatie de toepassingsvoorwaarden van artikel 1 Handelshuurwet dat stelt dat de Handelshuurwet van toepassing is op de huur van onroerende goederen die door de huurder gebruikt worden voor het uitoefenen van een kleinhandel (of voor een bedrijf van een ambachtsman) die rechtstreeks in contact staat met het publiek. Aan deze laatste vereiste wordt volgens bepaalde rechtspraak traditioneel voldaan als de (onder)huurder contact heeft met het publiek (in het algemeen) op een wijze die hem toelaat een eigen cliënteel op te bouwen dat verbonden is aan de door hem gehuurde lokalen (en dus bescherming onder de Handelshuurwet ‘verdient’ gelet op het belang van stabiliteit van de gehuurde handelslocatie).
In tegenstelling tot vroegere rechtspraak maakt het Hof van Cassatie nu echter duidelijk dat wanneer een handelaar een ruimte huurt in een warenhuis dat openstaat voor het publiek in het algemeen, er geen vermoeden bestaat dat de handelaar in staat is een eigen cliënteel op te bouwen dat op beduidende wijze te onderscheiden is van dat van het warenhuis. De toepassing van de Handelshuurwet wordt hierdoor veel minder vanzelfsprekend.
Praktisch betekent dit dat de huurder in een warenhuis die stelt bescherming te genieten onder de Handelshuurwet nu de (eerder zware) bewijslast draagt om het bestaan van zijn eigen en beduidend onderscheiden cliënteel aan te tonen. Als toetsingscriteria verwijst het Hof van Cassatie onder meer naar de ligging, het permanent en vast karakter van de verhuurde ruimte, de toegang tot de ruimte en het al dan niet autonoom karakter van de uitbating (waarbij een indicatie van autonomie erin kan bestaan dat de openingsuren van de individuele handelaar niet gelijk vallen met die van het warenhuis, of dat er separate ingangen zijn naar de ruimte van eerstgenoemde). Het valt af te wachten of dit arrest een rimpeleffect zal veroorzaken in de rechtspraak naar winkels/huurders in andere (grote) complexen (zoals o.a. ziekenhuizen, stations en andere ruimsoortige complexen).