Ons burgerlijk recht kent het principe van de natrekking m.b.t. onroerende zaken. De eigenaar van de grond wordt geacht de eigenaar te zijn van alles wat er op die grond wordt gebouwd, geplant, …. Opstal doorbreekt deze natrekking en hierdoor ontstaat een tijdelijke horizontale splitsing tussen het eigendomsrecht van de grond en het eigendomsrecht van de opstallen.
Opstal wordt zeer vaak toegepast bij bouwpromotie. De bouwpromotor koopt de grond niet, maar bouwt er wel op. Wanneer de bouwpromotor vervolgens de gebouwen verkoopt, wordt er telkens een overeenstemmend gedeelte van de grond verkocht. Hiervoor is een afstand van het recht van natrekking vereist via het vestigen van een recht van opstal.
Ook voor ondergrondse bouwwerken, het aanleggen van een parking bijvoorbeeld, wordt veelvuldig teruggegrepen naar het recht van opstal. Idem bij onroerende leasing, soms in combinatie met erfpacht. Tenslotte past opstal in huwelijksvermogensrechtelijke structuren, b.v. wanneer echtgenoten bouwen op de grond van één van hen, is het gebruik van het recht van opstal aangewezen om de rechten van de andere echtgenoot te versterken.
De oude definitief van ‘opstal’ gaf in de praktijk aanleiding tot verregaande rechtsonzekerheid:
Konden titularissen van andere zakelijke rechten dan eigendom (erfpacht, vruchtgebruik, …) ook een opstalrecht toekennen?
Kon een recht van opstal toegekend worden onder de grond (tunnels, parkings, …) of boven de grond (zonnepanelen op daken, ….)?
Bovenstaande vragen werden door de rechtsleer positief beantwoord, maar vonden geen ruggensteun in de wettekst.
De Opstalwet van 10 januari 1824 is na 190 jaar - een beetje - aan de 21e eeuw aangepast[1] om meer rechtszekerheid te bieden aan de praktijk. Dit gebeurde door wijzigingen in de artikelen 1 en 7, die nu uitdrukkelijk naar een opstalrecht op, boven of onder een grond verwijzen.
De definitie van opstal in artikel 1 van de Opstalwet luidt nu als volgt: “Het recht van opstal is een zakelijk recht om gebouwen, werken of beplantingen te hebben voor het geheel of een deel, op, boven of onder andermans grond. Het opstalrecht kan gevestigd worden door elke titularis van een onroerend zakelijk recht, binnen de grenzen van zijn recht.”
Met deze nieuwe definitie blijft het voor de geldigheid van het opstalrecht enerzijds onvoldoende de ‘werken’ door de opstalhouder te beperken tot het afbakenen op de grond door het aanbrengen van lijnen of markeringen (b.v. parkeerplaatsen), doch anderzijds voldoende dat het recht verleend wordt voor toekomstige werken, gebouwen of beplantingen.
De mogelijke toename van opstalcontracten omwille van de verhoogde rechtszekerheid kan getemperd worden door de substantiële tariefstijging in 2013 (x10!) van de registratierechten toepasselijk bij erfpacht- en opstalovereenkomsten (2% over de hele duur van de constructie), tenzij de opstalnemer (de verkrijger) een VZW is (0,5%).